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Mohamed Iqbal Kettani, Directeur délégué de la FNPI

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 « Plus de 700 conventions sont signées pour construire 1,2 million de logements »

 

Mohamed Iqbal KettaniAFRIMAG : Quels sont aujourd’hui les enjeux du secteur de la promotion immobilière au Maroc ?

Mohamed Iqbal Kettani : Les enjeux sont énormes ! Le déficit du secteur immobilier au Maroc était de 1.200.000 unités en 2000, ramené à 840.000 il y a de cela quelques années. Aujourd’hui, il se situe à 640.000. Les pouvoirs publics ont adopté plusieurs mesures devant permettre aux ménages à faible revenu d’accéder à un logement décent, et partant, d’éradiquer les bidonvilles. C’est ainsi que, notamment dans le cadre de la Loi de Finances 2010, plusieurs mesures ont été mises en place pour la redynamisation du logement social. Aujourd’hui plus de 700 conventions sont signées pour la réalisation de 1.200.000 logements et plus de 560 projets sont autorisés concernant plus de 400.000 logements.

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Les enjeux ne concernent pas que la production de logements sociaux mais également un produit pour la classe moyenne lancée en 2014 avec un prix de vente de 6000 dirhams (environ 555 euros) mais également d’autres types de logements notamment le locatif et le locatif social.

Les besoins en logement au Maroc sont tellement importants qu’il est nécessaire de diversifier l’offre et de poursuivre l’accompagnement des politiques d’accès au logement pour les différentes catégories sociales.

Jusqu’à quel niveau la politique menée par les pouvoirs publics à partir des années 1990 a contribué à la consolidation du nombre d’entreprises du secteur ?

Le secteur de l’immobilier au Maroc est un secteur ouvert de par la liberté d’entreprendre et l’orientation économique du Maroc. D’après les chiffres du ministère de l’Habitat et  de l’urbanisme, le secteur de la promotion immobilière compte 3500 promoteurs immobiliers dont environ 700 parmi les plus structurés et organisés qui sont affiliés à la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) du Maroc répartis sur les 18 associations régionales que connait notre Fédération. Il faut entendre par promoteur le maitre d’ouvrage de chaque projet immobilier. L’entreprise de promotion immobilière a pour fonction de mener à bien et à terme les chantiers que le promoteur lui a confiés. Les deux entités  sont donc différentes par leur objet.

Pour revenir à votre question, quelque 10.000 entreprises gravitent aujourd’hui autour du secteur de la promotion immobilière.

Existe-t-il une politique sectorielle

Le secteur immobilier est jeune. Il a été lancé au milieu des années 1990 grâce au lancement par feu Hassan II de la politique nationale de production de logements sociaux C’est en ce moment que nous avons véritablement connu la naissance du secteur de l’immobilier au Maroc. Avant, c’est l’Etat qui  bâtissait, notamment avec des organismes comme les ERAC (devenus Al Omrane), Attacharouk, etc. Il portait donc le casque du principal promoteur  immobilier du pays. A partir de 1995, le secteur a été ouvert aux promoteurs immobiliers privés. Certains d’entre eux sont même devenus des champions nationaux et qui ont réussi à exporter leur expertise et leur savoir-faire dans plusieurs pays en Afrique.  Depuis 2010, il y a eu une reconfiguration de ce programme avec une nouvelle vision qui va jusqu’à 2020. De nouveaux chantiers ont vu naissance grâce à la mise en place de programmes de logements à faible Valeur immobilière totale (VIT) et le nouveau produit de logement dédié à la classe moyenne depuis 2014.

Les autres segments, c’est-à-dire le haut standing et le moyen standing, notamment  sont régulés par le mécanisme du marché. Mais ce qui a vraiment constitué la véritable émergence du secteur de l’immobilier au Maroc, c’est la politique de logement social qui s’accapare de 70% de la production totale nationale. Ce cheminement a permis de mettre en place une vraie politique de logement au Maroc.

Comment se décline le contrat programme ?

L’idée d’un contrat programme remonte à plusieurs années déjà. Il est vrai qu’il serait intéressant pour un secteur aussi complexe que celui de l’immobilier, étant donné le nombre d’intervenants et de réglementations qui l’encadrent. Depuis quelques temps, nous nous sommes penchés avec les différents ministères de tutelle pour sortir un plan stratégique. Pour ce faire, il faudrait que l’ensemble des intervenants puissent partager la même vision sur la politique de logement. Sans cette unanimité, aucun contrat-programme efficace, à l’instar de ce qui se fait dans d’autres secteurs avec des résultats escomptés à moyen et long terme, ne pourrait voir le jour.  

Cela dit, à travers les relations de travail permanentes que nous avons avec le ministère de l’Habitat et de l’urbanisme, il y a des plans d’action qui sont menés pour maintenir la dynamique de promotion de l’investissement dans le secteur de l’immobilier en général.

Comment le secteur se présente-t-il aujourd’hui ?

On constate une certaine reprise du secteur de l’immobilier par rapport à l’année 2013. Et cela se confirme depuis le deuxième trimestre de l’année 2014. Quand vous avez un bon produit qui répond à la demande du marché, vous êtes assuré de le vendre. Donc le seul enjeu qui vaille aujourd’hui pour ne pas constituer de stocks est la qualité.

Pour accompagner cette reprise, il faudrait que le secteur bancaire et financier s’adapte à la nouvelle donne faite de déficit lourd en logements et des besoins annuels nouveaux pour les acquéreurs qu’il va falloir financer.

Quelle analyse faites-vous aujourd’hui sur la régularité des prix constants ou en croissance ?

Il important de noter que la valeur de tout bien immobilier est conditionnée par le prix de base qui est celui du foncier. Malheureusement, au Maroc avec la  rareté du foncier, les prix sont de plus en plus élevés, surtout dans les centres villes. Le déficit foncier se répercute forcément sur les prix de vente. Cela entraine par ricochet la spéculation foncière ! Ce qui amène les pouvoirs publics à réglementer le logement social à 250.000 dirhams HT (environ 23148 euros), un segment qui se taille 70% des constructions au Maroc par an. Pour renforcer la réglementation, des gardes fous veillent à ce que personne ne puisse acquérir plus d’un logement social.

La pertinence de la politique de logement social au Maroc est de lutter contre les déficits qui ne sont toujours pas comblés en dépit des promotions, des prix à la baisse…Quant aux autres segments, ils sont soumis aux lois du marché.  

Pour revenir à cette question de prix, il ne faut pas perdre de vue qu’elle est définie par le foncier et le marché, en fonction des villes. Ainsi, le prix au m2 du  logement social est à moins de 5000 dirhams HT (environ 463 euros). Celui relatif au produit destiné à la classe moyenne est fixé par la loi des Finances (2014) à 6000 dirhams HT. 

Qu’en est-il de l’évolution des marges ?

Les marges dépendent d’un promoteur à un autre selon le prix auquel le foncier est acquis. Celui qui dispose d’une assiette foncière historique peut logiquement dégager une marge conséquente. Le foncier étant devenu ces dernières années de plus en plus rare, force est de constater la difficulté de dégager des marges confortables sur le logement social. Pour les autres segments, les marges dépendent de la valeur du foncier donc elles sont le miroir des zones privées mais également du montage financier du projet…

Autant vous accompagnez l’Etat dans sa lutte contre le déficit en logement autant, il doit vous faire des facilités pour acquérir du foncier à un prix raisonnable pour bien marger. Cette possibilité est-elle envisageable ?

Non ! Concernant les marchés publics, vous connaissez la règle. Ce sont des appels à  manifestations d’intérêt lancés par l’Etat quand il s’agit d’opérations particulières. Le seul cas où les promoteurs ont recours à ce type d’appels concerne la production du logement à 140.000 dirhams, soit quelque 12963 euros. Tout le reste, y compris le logement social à 250.000 dirhams HT, passe par l’acquisition du foncier privé des opérateurs publics ou privés.

Cela étant, quand l’Etat juge nécessaire de lancer des opérations de recasement pour les habitants des bidonvilles, il fait des appels à manifestation d’intérêt où les promoteurs s’engagent à construire du 140 000 dirhams HT mais également d’autres opérations pour créer de la mixité sociale au niveau de leurs produits.

Comment l’activité de la promotion immobilière a-t-elle évolué au cours de ces cinq dernières années ?

Jusqu’à l’année dernière les choses se sont bien passées avec un léger recul durant l’année 2013. Mais on commence à ressentir une reprise avec les derniers chiffres du ciment et de la consommation de la brique ainsi que des crédits octroyés par les banques.

Quelques villes qui dépendent du tourisme européen ont souffert de la crise économique. C’est notamment les cas pour Marrakech et Tanger. Mais les promoteurs immobiliers présents sur ces régions ont plutôt orienté leurs offres vers la clientèle nationale. Cette politique a contribué à relancer l’activité au niveau de ces villes.

Quels sont les aspects les plus importants de la réglementation ?

En matière de réglementation, nous avons marqué un pas très important par la mise en place du nouveau règlement général de la construction qui définit les procédures, les intervenants et les délais pour l’instruction des dossiers jusqu’à l’obtention d’autorisation de construire et du permis d’habiter. C’est un travail de fond sur lequel avait travaillé la FNPI avec différents intervenants depuis 2009 qui a abouti à la mise en place du règlement général de la construction.

Nous attendons avec impatience la sortie du nouveau Code de la construction et également la loi sur la VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), c’est-à-dire la vente sur plan. La loi qui existe ne satisfait pas les professionnels et l’ensemble des intervenants (acquéreurs, banquiers, notaires…) nous travaillons sur une actualisation du projet de loi pour favoriser l’investissement et maintenir un équilibre entre les intérêts des différents intervenants.

Quelle est la part des grandes, moyennes et petites entreprises du secteur de la promotion immobilière ?

Déjà il faut dire que toutes les tailles et toutes les régions sont représentées au niveau de la FNPI. Mais il est tout à fait normal que les grands opérateurs produisent 80% de ce qui est fait au niveau national et le reste est réparti entre petits et moyens promoteurs.   

Quels sont les points forts des entreprises du secteur de la promotion immobilière ?

Les points forts des promoteurs immobiliers sont d’abord leur expérience et leur expertise cumulées. Ils arrivent à s’exporter au niveau international, principalement en Afrique. Je crois que c’est une reconnaissance internationale puisque le Maroc a été primé par les Nations Unies il ya quatre ans. Différentes récompenses ont été également attribuées directement aux promoteurs immobiliers qui investissent en Afrique.

Pourriez-vous apporter des précisions sur la configuration actuelle du secteur de l’immobilier selon les types d’habitats et leurs localisations géographiques ?

Au Maroc, nous avons la chance d’avoir des acteurs de l’immobilier qui opèrent dans l’ensemble des segments. A commencer par le logement à faible VIT dont le prix de vente est limité à 140.000 dirhams HT. Il existe également le segment du logement social dont le prix de vente ne dépasse pas les 250.000 dirhams HT. Le produit économique n’est pas subventionné, il représente des caractéristiques similaires à celles du logement social mais ne bénéficie pas d’exonérations fiscales, il est donc vendu à un prix comprenant la valeur de la TVA et de l’IS.

Nous retrouvons aussi sur le marché des produits de moyen standing et de haut standing, luxes, touristiques, balnéaires, sans oublier l’immobilier professionnel.

En terme de configuration géographique, il faut noter que l’ensemble des villes, indépendamment de leur situation géographique et du rôle économique qu’elles jouent comptent des répartitions assez élargies et mixtes. C’est le cas de l’axe Casablanca-El Jedida, où nous retrouvons l’ensemble des segments possibles, compte tenu de la forte concentration de la population et des nombreux besoins des différentes catégories socioprofessionnelles.  

Différentes typologies de segments existent dans d’autres villes avec une forte représentation du logement social car il relève d’une politique nationale dont l’objectif visé est d’étendre au maximum l’accès à la propriété, donc aux différentes catégories sociales.  

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